Si può ottenere il Bonus Ristrutturazione su immobili ereditati? Ecco la regola meno nota

Quando un immobile passa in eredità, le domande sul Bonus Ristrutturazione si moltiplicano: chi ha diritto alla detrazione, come si gestiscono le rate residue del defunto, quali adempimenti servono per interventi nuovi. La risposta, per chi pianifica lavori e budget, non è solo nelle percentuali ma nelle definizioni giuridiche di possesso e detenzione e nelle prassi dell’amministrazione fiscale.

Il perimetro dell’agevolazione oggi

Il Bonus Ristrutturazione è la detrazione dall’IRPEF per interventi di manutenzione straordinaria, restauro e risanamento conservativo, ristrutturazione edilizia sulle singole unità immobiliari e sulle parti comuni. L’agevolazione ordinaria è stabilita dall’articolo 16-bis del Testo unico delle imposte sui redditi (DPR 917/1986).

Per le spese sostenute entro il 31 dicembre 2024 l’aliquota è pari al 50%, con limite massimo di 96.000 euro per unità immobiliare per ciascun anno di spesa. La detrazione si ripartisce in 10 quote annuali di pari importo. Salvo proroghe normative, dal 1° gennaio 2025 si applicherà l’aliquota strutturale del 36% con tetto a 48.000 euro per unità.

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Rimangono invariate le regole operative: pagamento con bonifico parlante, fatture intestate al beneficiario della detrazione, abilitazioni edilizie (CILA/SCIA o titolo idoneo) quando richieste, comunicazione all’ENEA per gli interventi che comportano risparmio energetico, conservazione della documentazione per eventuali controlli della Agenzia delle Entrate.

Le opzioni alternative della cessione del credito e dello sconto in fattura sono oggi fortemente limitate per i nuovi interventi, a seguito dei divieti introdotti dopo il 16 febbraio 2023, con rare eccezioni per lavori avviati entro termini precisi e per specifiche tipologie agevolative diverse dal Bonus Ristrutturazione.

Immobili ereditati: chi ha diritto e quando

Il subentro mortis causa trasferisce la titolarità dell’immobile all’erede dal momento dell’apertura della successione (articoli 456 e seguenti del Codice civile), fermo restando l’adempimento della dichiarazione di successione e le formalità conseguenti. Ai fini della detrazione, è rilevante sia la titolarità giuridica sia la disponibilità effettiva dell’immobile.

In generale, può detrarre chi è:

• proprietario o titolare di diritto reale (nuda proprietà, usufrutto, uso, abitazione);
• detentore qualificato (locatario, comodatario) con consenso del proprietario;
• erede che diviene titolare a seguito di successione e sostiene le spese con le proprie risorse, a condizione di risultare intestatario delle fatture e dei bonifici parlanti.

Si distinguono due piani:

• Rate residue di lavori eseguiti e pagati dal defunto (de cuius): si tratta della continuazione di una detrazione già in corso;
• Nuovi interventi e nuove spese sostenute dall’erede: si tratta di avvio ex novo del beneficio, con regole ordinarie.

La regola meno nota: cosa si trasferisce e cosa no

In caso di decesso del beneficiario, la detrazione per ristrutturazione non ancora utilizzata si trasferisce, per intero, esclusivamente all’erede che conserva la detenzione materiale e diretta del bene. Detenzione materiale e diretta significa avere la disponibilità effettiva dell’immobile: possesso delle chiavi e uso concreto, non meramente giuridico. L’immobile non deve essere concesso in locazione, comodato o affidato a terzi.

Tre conseguenze operative spesso trascurate:

• Un solo avente diritto: la prassi individua nell’erede che detiene materialmente l’immobile il soggetto cui spettano tutte le rate residue. Se vi sono più coeredi, occorre che uno solo mantenga e documenti la detenzione esclusiva. Accordi interni difformi non producono effetti verso il Fisco.
• Sospensione e perdita temporanea: se l’erede concede l’immobile in locazione o in comodato, perde il diritto alla detrazione per le annualità in cui manca la detenzione materiale e diretta. In caso di successiva riacquisizione della disponibilità, potrà riprendere le rate rimanenti, senza recupero di quelle perse.
• Bonus mobili non trasferibile: la detrazione per mobili ed elettrodomestici collegata ai lavori del defunto non si trasferisce agli eredi. Le rate residue del cosiddetto “bonus mobili” restano definitivamente non fruibili in capo agli eredi. È una differenza sostanziale rispetto al Bonus Ristrutturazione e rappresenta la criticità più frequente nelle successioni.

Se il defunto aveva optato per sconto in fattura o cessione del credito (nei casi allora consentiti), l’erede non può trasformare quell’opzione in detrazione IRPEF a proprio favore. Il regime prescelto resta quello originario.

Nuovi lavori dopo la successione: come impostare la pratica

Per interventi avviati e pagati dopo il decesso, l’erede applica le regole ordinarie del Bonus Ristrutturazione. Servono coerenza formale e sostanziale tra titolo edilizio, fatture e pagamenti.

Impostazione consigliata:

• Titolo edilizio: intestare CILA/SCIA all’erede proprietario; in comproprietà, indicare i coeredi e nominare un referente dei lavori. Se la pratica era già intestata al de cuius, comunicare il subentro agli uffici comunali.
• Contratti e preventivi: stipulare a nome dell’erede che sosterrà la spesa. In comproprietà, è possibile che paghi uno solo; in tal caso, la detrazione spetta a chi risulta nelle fatture e nei bonifici.
• Bonifico parlante: utilizzare il bonifico “per ristrutturazioni” con causale normativa (art. 16-bis DPR 917/1986), indicando codice fiscale del beneficiario della detrazione e partita IVA/codice fiscale del fornitore. Evitare conti del defunto o pagamenti misti.
• Documentazione successoria: predisporre una dichiarazione sostitutiva che attesti qualità di erede, quota di possesso e, se del caso, detenzione materiale e diretta. Allegare copia della dichiarazione di successione e visure catastali aggiornate.
• ENEA: trasmettere i dati entro 90 giorni dalla fine dei lavori o dal collaudo per gli interventi con riflessi energetici (infissi, schermature solari, generatori di calore, ecc.).
• Sicurezza e appalti: rispettare gli obblighi del cantiere (notifica preliminare, PSC, DURC, verifiche impresa) quando richiesti dal D.Lgs. 81/2008.

In presenza di più coeredi, la detrazione per i nuovi lavori segue la regola della spesa effettivamente sostenuta e documentata. Se pagano in proporzioni diverse, ciascuno detrae la propria quota, purché il proprio codice fiscale compaia in fattura o nel bonifico. In alternativa, si può concentrare la spesa su un solo erede, che ne diventerà l’unico beneficiario fiscale.

Casi ricorrenti e confronto sintetico

Errori da evitare e prossime scadenze

Gli errori più frequenti riguardano la tracciabilità dei pagamenti e la confusione tra titolarità e detenzione. Di seguito i profili critici da presidiare:

• Pagamenti da conto del defunto: non conformi. Occorre che l’erede paghi con propri mezzi e risulti beneficiario nei bonifici.
• Fatture intestate a soggetto diverso da chi detrae: da evitare. Correggere prima del pagamento.
• Mancata prova della detenzione: per le rate residue è decisiva. Conservare documenti idonei (utenze, dichiarazioni sostitutive, verbali di consegna).
• Omissione ENEA: per gli interventi energetici comporta la perdita della detrazione.
• Concessione in locazione senza valutare l’effetto sulle rate residue: può far perdere annualità di detrazione non recuperabili.

Calendario minimo per chi eredita e intende ristrutturare:

• Entro 12 mesi dal decesso: presentare la dichiarazione di successione (salvo esenzioni), volture catastali e, se del caso, definire l’accettazione;
• Prima di iniziare i lavori: adeguare o riaprire la pratica edilizia a nome dell’erede, scegliere le imprese, verificare i massimali e la corretta causale dei bonifici;
• Durante i lavori: acquisire e archiviare DURC, dichiarazioni di conformità impianti, ordini e SAL se presenti;
• Entro 90 giorni dalla fine lavori/collaudo: inviare ENEA per gli interventi energetici;
• In dichiarazione dei redditi: ripartire la spesa in 10 rate e gestire le eventuali rate residue del defunto solo se si mantiene la detenzione materiale e diretta.

La regola cardine è la coerenza: un unico soggetto deve emergere come effettivo beneficiario, dall’intestazione delle pratiche fino ai bonifici. In presenza di coeredi, definire a monte chi detiene l’immobile e chi sostiene la spesa evita contestazioni, specie sulle rate residue. La parte realmente meno intuitiva resta la non trasferibilità del bonus mobili, che impone di pianificare per tempo eventuali acquisti connessi ai lavori, onde non disperdere vantaggi fiscali.